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28.01.2022: VwGH zu Einkünften aus Ferienwohnungen
Die Vermietung von wenigen Ferienwohnungen über Onlineplattformen kann einkommensteuerlich noch als Vermögensverwaltung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingestuft werden, auch wenn gewerberechtlich bereits eine Gewerbeausübung (Beherbergung von Gästen) vorliegt. Lesen Sie mehr…
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat per 13.10.2021 über folgenden Sachverhalt entschieden:
Der Steuerpflichtige erwarb 2005 eine Eigentumswohnung und vermietete sie seither (mit zwei oder vier Betten) tageweise an Touristen und sonstige kurzfristige Mieter. Dabei wurde die Wohnung über Onlineplattformen angeboten. Den Mietern wurden Handtücher, Bettwäsche, Besteck, Geschirr sowie Elektrogeräte zur Verfügung gestellt, ebenso Internet und TV mit Kabelsendern. Verpflegung (z.B. Frühstück) wurde nicht angeboten. Der Steuerpflichtige nahm keine tägliche Wartung der Wohnung vor, aber die Endreinigung.
Die Einkünfte aus der kurzfristigen Wohnungsüberlassung erklärte der Steuerpflichtige bis zum Jahr 2011 als solche aus Vermietung und Verpachtung, für das Jahr 2012 hingegen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dabei wies der Steuerpflichtige für 2012 negative Einkünfte aus, weil - was für das Finanzamt erst nachträglich hervorkam - ein Verlust aus der Konvertierung eines Fremdwährungskredites gewinnmindernd angesetzt worden war.
Nach Wiederaufnahme des - erklärungsgemäß vorgenommenen - Einkommensteuerverfahrens 2012 veranlagte das Finanzamt die Einkünfte als (positive) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; dabei ordnete es den Konvertierungsverlust nicht den Werbungskosten zu.
Die gegen die Wiederaufnahme und den geänderten Einkommensteuerbescheid 2012 gerichtete Beschwerde wies das Bundesfinanzgericht ab: Es lägen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Der Umfang der vom Revisionswerber erbrachten Nebenleistungen sei äußerst gering gewesen, weil weder Verpflegung noch Wartung oder laufende Reinigung der Zimmer während der aufrechten Vermietung umfasst gewesen seien. Da keine betrieblichen Einkünfte vorlägen, sei der Konvertierungsverlust nicht zu berücksichtigen.
Die Entscheidung des VwGH
Die vom Steuerpflichtigen erhobene Revision wollte die Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb beurteilt wissen. Der VwGH wies die Revision mit Beschluss vom 13.10.2021 (Ra 2021/13/0127) zurück und führt unter anderem wie folgt aus:
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gebäudevermietung grundsätzlich Vermögensverwaltung und wird zur gewerblichen Tätigkeit erst dann, wenn die laufende Verwaltungsarbeit (deutlich) jenes Maß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Liegenschaftsvermögens verbunden ist.
Eine gewerbliche Vermietung von Immobilien erfolgt vor allem in den typischen Fällen gewerblicher Beherbergung von Fremden in Hotels und Fremdenpensionen. Die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende weitere Tätigkeit des Vermieters besteht insbesondere in der angebotenen Verpflegung der Gäste und sei es auch nur in der Form eines Frühstücks und in der täglichen Wartung der Zimmer.
Wenn solche zusätzlichen Tätigkeiten allerdings wegen der geringen Zahl von Fremdenzimmern nur in bescheidenem Ausmaß anfallen, begründen auch sie keinen Gewerbebetrieb. Umgekehrt führt aber eine Ferienwohnungsvermietung, bei der keinerlei Verpflegung der Gäste und keine tägliche Wartung der Zimmer stattfindet, erst dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn eine verhältnismäßig größere Zahl von Wohnungen eine Tätigkeit bedingt, die über jene Tätigkeit, wie sie mit der bloßen Nutzungsüberlassung von Räumen üblicherweise verbunden ist, deutlich hinausgeht.
Die kurzfristige Abgabe von Ferienwohnungen deutet auf eine gewerbliche Vermietung hin. Die kurzfristige Vermietung einer größeren Anzahl eingerichteter Ferienwohnungen erfordert nämlich in aller Regel eine Verwaltungsarbeit, die das bei bloßer Vermietung übliche Maß übersteigt.
Bei einer Frühstückspension mit fünf Fremdenzimmern und darin befindlichen neun Fremdenbetten (mit Nebenleistungen wie Verabreichung von Frühstück, von kalten Speisen und Getränken, Bereitstellen von Kabel-TV-Geräten in den Zimmern, einer zentralen Telefonanlage, Verwaltung der Schlüssel der Feriengäste, der täglichen Reinigung der Zimmer, der polizeilichen An- und Abmeldung der Feriengäste und der Übernahme und Verteilung der Post) kam der Verwaltungsgerichtshof zum Ergebnis, dass die daraus resultierenden Einkünfte als solche aus Vermietung und Verpachtung zu beurteilen sind.
Dem Bundesfinanzgericht ist daher nicht entgegenzutreten, wenn es im vorliegenden Fall zum Ergebnis gelangte, dass die Einkünfte des Revisionswerbers als solche aus Vermietung und Verpachtung zu beurteilen sind.
Exkurs: Gewerblichkeit oder Vermögensverwaltung
Der VwGH bestätigt die Praxis, dass eine Frühstückspension mit fünf Fremdenzimmern (landläufige Privatzimmervermietung) noch nicht zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führt (siehe EStR RZ 5435 zur Vermietung von bis zu zehn Betten). Bei der Ferienwohnungsvermietung ohne Verabreichung eines Frühstücks und ohne tägliche Wartung der Wohnung fallen geringere Nebenleistung an als bei der Frühstückspension. Bei der Ferienwohnungsvermietung führt daher auch eine über zehn Betten hinausgehende Anzahl von Betten noch zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Der VwGH schreibt, eine Ferienwohnungsvermietung, bei der keinerlei Verpflegung der Gäste und keine tägliche Wartung der Zimmer stattfindet, habe erst dann Einkünfte aus Gewerbebetrieb zur Folge, wenn eine verhältnismäßig größere Zahl von Wohnungen eine Tätigkeit bedingt, die deutlich über jene Tätigkeit hinausgeht, wie sie mit der bloßen Nutzungsüberlassung von Räumen üblicherweise verbunden ist. Nach EStR Rz 5436 wird die kurzfristige Vermietung von bis zu fünf Appartements noch nicht als gewerblich eingestuft.
Im gegenständlichen Fall hat der Steuerpflichtige seine Mieter über Onlineplattformen gefunden. Das erinnert an ein im Jahr 2020 zur Gewerbeordnung ergangenes Erkenntnis des VwGH. In jenem Erkenntnis vom 03.03.02020 (Ro 2019/04/0019) wurde eine entgeltliche und regelmäßige Beherbergung von Gästen in - außerhalb des Hausstandes des Vermieters befindlichen - zwei Ferienwohnungen (für insgesamt maximal acht Personen) als Ausübung des Gastgewerbes im Sinne des § 111 GewO 1994 eingestuft. Die Wohnungen waren über die Website „www.airbnb.de“ angeboten worden.
Der VwGH betonte, der Vermieter habe zumindest in geringem Ausmaß Dienstleistungen (insbesondere Endreinigung, Zurverfügungstellung von Ausstattungsgegenständen) erbracht, die vom Verwaltungsgericht als für eine Beherbergung sprechend herangezogen werden durften.
Die Frage, welche Dienstleistungen üblich seien und somit vom Kunden erwartet würden, sei nach der Art des Beherbergungsbetriebes zu beurteilen, weshalb gewerberechtlich auch darauf abgestellt werden könne, dass Gäste bei Anmietung einer Wohnung über „Airbnb“ in der Regel die Erbringung von Dienstleistungen (wenn überhaupt) nur in geringem Ausmaß erwarten würden.
In Tirol wurde nach diesem Erkenntnis mit LGBl 2021/96 das Privatzimmervermietungsgesetz geändert und für Vermietungen im eigenen Haus die Verwendung von Onlineplattformen ausdrücklich zugelassen.
Aus den beiden Entscheidungen des VwGH ergibt sich, dass die gewerberechtliche Beurteilung strenger ist als die steuerliche. Eine Wohnungsvermietung, die gewerberechtlich bereits als Ausübung des Gastgewerbes eingestuft wird, kann einkommensteuerlich durchaus noch zu Einkünften aus der Vermögensverwaltung führen.
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Stand: 28.01.2022
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