Inhalt Entwurf zur Grundstückswertverordnung endlich veröffentlicht!

Wohlmöglich planen Sie demnächst ein Grundstück unentgeltlich zB an ihre Kinder zu übertragen und möchten gerne wissen, ob es aus steuerlicher Sicht ratsam ist dies noch heuer durchzuführen oder auf das nächste Jahr zu warten. Die lang ersehnte Verordnung zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer 2016 wurde nunmehr am 10.11.2015 veröffentlich. Wir berichten Ihnen von der neuen Berechnungsmethode. Lesen Sie mehr …

Neue Grunderwerbsteuerregelungen für Schenkungen ab 1.1.2016

Die Grunderwerbsteuer wird ab 1.1.2016 grundsätzlich (wie auch schon zuvor) vom Wert der Gegenleistung (Verkaufspreis) berechnet. Liegt keine Gegenleistung vor (zB bei einer Schenkung) bemisst sich die Grunderwerbsteuer am Grundstückswert des übertragenen Grundstücks. Der Grundstückswert ist dabei als Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes nach dem Bewertungsgesetz, verfielfacht um einen für jeden Ort festgelegten Faktor und des anteiligen Wertes des Gebäudes zu berechnen.  Alternativ kann die Höhe von einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Führen vorgenannte Bewertungsmethoden zu keinem befriedigenden Ergebnis,  kann auch ein Schätzungsgutachten den Grundstückswert bestimmen.

Am 10.11.2015 wurde nunmehr vom Finanzministerium der Entwurf für die entsprechende Grundstückswertverordnung veröffentlicht. Diese sieht folgende Berechnungsmöglichkeit vor:

a) Grund und Boden 

1. Zur Ermittlung des dreifachen Bodenwertes ist die Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert je Quadratmeter zu multiplizieren. Als Bodenwert pro Quadratmeter ist jener Wert maßgebend, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt (1.1.1973) festgestellt wurde. Sie finden diesen Wert im Berechnungsblatt als Anhang zum Einheitswertbescheid.
2. Der gemäß Punkt 1 ermittelte (anteilige) Bodenwert ist mit dem vom Finanzministerium festgelegten „Bodenwertfaktor“ zu multiplizieren. Der Faktor berücksichtigt dabei die Wertentwicklung des Grund und Bodens seit der letzten Hauptfeststellung des Grundvermögens.

Beispiel: Ein Vater ist im Besitz eines unbebauten Grundstückes mit 600 m² Grundfläche in Fiss. Er möchte dies seinem Sohn schenken. Wie hoch ist die Grundsteuerbelastung im Jahr 2016? Zusatzangabe: Der Bodenwert je Quadratmeter beträgt in Fiss aufgrund der letzten Hauptfeststellung des Grundvermögens aus den 1970er Jahren EUR 8,72. Der Hochrechnungsfaktor für Fiss beträgt 3,5.

Berechnung:
Bodenwert je Quadratmeter x Quadratmeter x 3 x Hochrechnungsfaktor = 8,72 x 600 x 3 x 3,5 =EUR 54.936,00

Der Steuersatz für die Übertragung zwischen Vater und Sohn (innerhalb der Familie) beträgt nach dem Staffeltarif 0,5 %. Somit errechnet sich eine Grundsteuerbelastung in Höhe von EUR 274,68 (= 54.936,00 x 0,5 %).

Variante 1: Galtür
Der Vater schenkt seinem Sohn ein Grundstück in Galtür (Bodenwert je m² in Galtür = 29,07; Hochrechnungsfaktor = 1) --> die sich errechnende Grundsteuerbelastung beträgt EUR 261,63

Variante 2: St. Anton        
Der Vater schenkt seinem Sohn ein Grundstück in St. Anton (Bodenwert je m² in St. Anton = 21,80; Hochrechnungsfaktor = 6) --> die sich errechnende Grundsteuerbelastung beträgt EUR 1.177,20.

Alternativ kann der Grundstückswert auch durch den Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen werden. (Ab 2017 ist der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria heranzuziehen). Der Grundstückswert beträgt hierbei 71,25 % des ermittelten Wertes.

b) Gebäude 

Für die Ermittlung des (anteiligen) Wertes des Gebäudes ist zunächst die Nutzfläche des Gebäudes – wenn diese nicht bekannt ist, die um 30 % gekürzte Bruttogrundfläche – mit einem Baukostenfaktor zu multiplizieren. Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, wobei die Fläche des Kellergeschoßes lediglich zur Hälfte anzusetzen ist. Der Baukostenfaktor für Tirol wurde mit EUR 1.460,00 festgesetzt und ist bei der Berechnung in folgender Höhe anzusetzen:

1. Allgemein                                                                                            100,00 %
2. Bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen,
   sowie bei Lagerhäusern                                                                      71,25 %
3. Bei Fabrikgebäuden, Werkstätten                                                      60,00 %
4. Bei einfachsten Bauten (zB Glashäuser, Ställe, Gerätehäuser,
   frei stehende Garagen, offene Hallen)                                               40,00 %

Der sich daraus errechnende Betrag ist dabei zu 100 % zu berücksichtigen, wenn eine Sanierung oder die Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 20 Jahre stattgefunden hat. Fand die Fertigstellung innerhalb der letzten vierzig bis 20 Jahre statt, ist der Wert zu 65 % zu berücksichtigen, fand die Fertigstellung des Gebäudes vor mehr als 40 Jahren statt, ist der Wert lediglich zu 30 % zu berücksichtigen.

Eine Sanierung im Sinne der Verordnung liegt nur dann vor, wenn innerhalb der letzten 20 Jahre mindestens zwei der folgenden vier Maßnahmen umgesetzt wurden:

• Austausch von Dach oder Dachstuhl
• Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung
• Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen

Beispiel:
Ein Vater (60 Jahre –Variante: 50 Jahre) übergibt im Mai 2016 ein schuldenfreies Grundstück (für die Berechnung des Grundwertes wird das Beispiel von Fiss herangezogen) im Ausmaß von 600 m², auf dem eine gewerbliche Beherbergung betrieben wird, an seinen Sohn. Das Gebäude wurde vor 30 Jahren errichtet. Vor 10 Jahren musste die Heizungsanlage ausgetauscht werden. Das Gebäude besteht aus vier Stockwerken (Keller, Erdgeschoß, Obergeschoss und Dachgeschoß). Jedes Stockwerk umfasst 300 m² Fläche. Es ist kein Privatanteil zu berücksichtigen. Wie hoch ist der Gebäudewert? Wieviel beträgt die Grunderwerbsteuer ab 2016?

Berechnung:

   a) Grund und Boden      
       vgl. Beispiel zuvor -> Bemessungsgrundlage = EUR 54.936,00

   b) Berechnung Gebäudewert 

1. Berechnung der Bruttogrundfläche   Für den Keller wird die halbe Grundfläche zum Ansatz, gebracht, für das Erd-, Ober- und Dachgeschoß jeweils die volle Grundfläche (300 : 2 + 300 + 300 + 300 = 1.050 m² Bruttogrundfläche). Der errechnete Wert von 1.050 m² Bruttogrundfläche ist um 30 % (das sind 315 m²) zu kürzen. Somit gelten 735 m² als Berechnungsbasis.
2. Berechnung des Baukostenfaktors
   Für Tirol ist ein Baukostenfaktor in Höhe von EUR 1.460,00 pro m² vorgesehen. Da es sich um eine gewerbliche Beherbergung handelt, sind lediglich 71,25 % in Ansatz zu bringen (=1.460,00 x 71,25 % =1.040,25). Somit sind die Quadratmeter mit einem Baukostenfaktor von EUR 1.040,25 zu multiplizieren.
3. Zwischensumme
   Quadratmeter x Baukostenfaktor = Zwischensumme (735 x 1.040,25 = 764.583,75).
4. Da es sich beim Heizungsaustausch lediglich um eine Sanierungsmaßnahme handelte und nicht um mindestens zwei der angesprochenen Maßnahmen, kommen lediglich 65 % des errechneten Wertes zum Ansatz (Fertigstellung innerhalb der letzten vierzig bis zwanzig Jahre).
   Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils für Grunderwerbsteuer = EUR 764.583,75 x 65 % = EUR 496.979,43

    c) Berechnung der Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage Grund und Boden        EUR             54.936,00
Bemessungsgrundlage Gebäude                    EUR               496.979,43
Gesamtbemessungsgrundlage                       EUR               551.915,43

Die Grunderwerbsteuer sieht bei begünstigten Betriebsübergaben (mehrere Voraussetzungen sind zu beachten) einen (Betriebs-)Freibetrag von EUR 900.000,00 vor. Da die Gesamtbemessungsgrundlage unter dem Freibetrag liegt, fällt im gegenständlichen Beispiel keine Grunderwerbsteuer an. 

   d) Variante – Berechnung der Grunderwerbsteuer
       Nach dem Staffeltarif errechnet sich eine Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 9.567,04.

Zögern Sie nicht uns bei Fragen oder Unklarheiten zu kontaktieren! Ihr Team der Steuerberatung Illmer und Partner – Die kompetente Beratung in Landeck.

(Stand: 11.11.2015)