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Die aktuellen Entwicklungen an den Kapitalmärkten der letzten Jahre macht die Anschaffung und nachfolgende Vermietung von Liegenschaften immer beliebter und attraktiver. Zum einen bietet die Investition in Grund und Boden eine gewisse Sicherheit und zum anderen wirft eine Vermietung laufend Zinsen ab, die das Einkommen wiederum vermehren.

Dennoch sind neben ertragsteuerlichen einige umsatzsteuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Grund und Boden zu beachten.

Zunächst gilt es – wie bei jeder unternehmerischen Tätigkeit – zu klären, ob die laufenden Mieteinnahmen kleiner oder größer als jährlich € 30.000,-- sind. Liegen die Einnahmen unter € 30.000,00 (netto – ohne Umsatzsteuer), dann trifft die sogenannte Kleinunternehmerregelung im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 27 UStG zu.

Beispiel:
Herr Mair vermietet ein Grundstück um € 1.000,00 im Monat und übt sonst keine unternehmerische Tätigkeit aus.
Die Mieteinnahmen betragen in Summe € 12.000/Jahr. Herr Mair kann damit seine Mieteinnahmen Brutto für Netto vereinnahmen. Für ihn gilt damit die sogenannte unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer, da seine Mieteinnahmen kleiner als € 30.000,00 sind. Er hat somit von seinen Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer abzuführen, darf sich jedoch im Gegenzug auch keine Vorsteuerbeträge (das sind jene zugekauften Leistungen, für die er selbst Umsatzsteuer zahlen musste) abziehen.

Sind die Mieteinnahmen höher als € 30.000,00 oder verzichtet der Unternehmer auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung, dann muss im nächsten Schritt geklärt werden, um welche Art von Vermietung es sich handelt.

Wird das Grundstück (inkl. Gebäude) zu Wohnzwecken vermietet, dann gilt der ermäßigte Steuersatz von 10 % Umsatzsteuer gemäß § 10 Abs. 1 Z 4a UStG. Die Vermietung zu Wohnzwecken gilt nicht nur für die Begründung des Hauptwohnsitzes (zB Mietwohnung), sondern auch für kurzfristige Übernachtungen wie etwa Hotelaufenthalte. Begünstigt ist dabei die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt den damit regelmäßig verbundenen Nebenleistungen (zB Beleuchtung, Beheizung, Bedienung). Es fallen sowohl die gewerbliche Beherbergung in Hotels und Gaststätten als auch die Privatzimmervermieter unter den ermäßigten Steuersatz. Besonderheiten sind in diesem Zusammenhang unter anderem bei der Vermietung für Wohnzwecke insbesondere bei der Vermietung von Mitarbeiterunterkünften und bei der Vermietung von sogenannten Chalets zu beachten. Bei Mitarbeiterunterkünften, so das Finanzamt Landeck-Reutte, beträgt die Umsatzsteuer 20 %. Bei der Vermietung als „Chalet“ ist grundsätzlich von einem Umsatzsteuersatz von 20 % auszugehen, wobei auch hier die Möglichkeit, so wie bei der Geschäftsflächenvermietung (siehe weiter unten), besteht, auf die Umsatzsteuerpflicht hinsichtlich des Gebäudeteiles zu verzichten, mit der Konsequenz, dass in diesem Zusammenhang auch keine Vorsteuer in Abzug gebracht werden kann.

Wird hingegen ein Grundstück nicht zu Wohnzwecken vermietet (zB Geschäftslokal, Büroflächen, Chaletvermietung an Reisebüros, …) dann gilt die unechte Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG, mit der Konsequenz, dass keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und abgeführt werden muss, jedoch auch keine Vorsteuer abgezogen werden darf. Allerdings kann gemäß § 6 Abs. 2 UStG auch zur Umsatzsteuer optiert – und somit die Vorsteuer geholt – werden. Diese Option kann für jedes einzelne Büro, Geschäftslokal, … getroffen werden. Die Umsatzsteuer beträgt in diesem Fall jedoch 20 %!

Beispiel:
Herr Mair vermietet fünf Büros um € 1.000,00 im Monat an fünf verschiedene Unternehmer. Einer der Mieter ist ein Arzt.
Herr Mair optiert bei vier Büros zur Steuerpflicht, liefert von den Mieteinnahmen der vier Büros die 20% Umsatzsteuer ab, wobei ihm der Vorsteuerabzug zusteht. Beim fünften Büro hat er keinen Vorsteuerabzug, da er nicht zur Umsatzsteuer optiert hat! Allerdings kann er das fünfte Büro Brutto für Netto vermieten!

Zu Beginn einer Vermietungstätigkeit ist genau zu überprüfen, ob ein Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung oder eine Option zur Steuerpflicht sinnvoll erscheint. Sind hohe Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellaufwendungen zu erwarten, dann wir der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung bzw. die Option zur Steuerpflicht bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten sinnvoll sein.

Es gilt jedoch zu beachten, dass die Veränderung der Verhältnisse (private oder unternehmerische Nutzung) zu einer Vorsteuerkorrektur führen kann. Der Beobachtungszeitraum hinsichtlich der Herstellungsaufwendungen und Großreparaturen oder bei der Übertragung der Liegenschaft geltend gemachte Vorsteuer beträgt 10 Jahre!