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Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) befand, dass sich der wirtschaftliche Gehalt von Miete und Pacht „maßgeblich voneinander unterscheiden“ und hält es deswegen für sachlich gerechtfertigt, dass Mieter von Geschäftsräumen anders behandelt werden als Unternehmenspächter. Lesen Sie mehr…

Grundlegendes

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Unternehmen zu führen. Man kann dafür einfach nur Räumlichkeiten anmieten und sich dort entfalten. Oder man kann gleich das Unternehmen pachten, wobei man zu den Räumlichkeiten etwa auch gleich einen Kundenstock oder Personal dazu erhält. Doch gerade rund um Covid-19 wurde deutlich, dass der Gesetzgeber unterschiedliche Regelungen für diese zwei Varianten vorsieht:

Während Mieter von Geschäftsräumen für die Zeit, in der sie während der Lockdowns wegen Covid-19 ihr Objekt nur eingeschränkt nutzen konnten, dem Vermieter laut Paragraf 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) auch nur einen reduzierten Mietzins zahlen müssen, gibt es so eine Regelung für Unternehmenspächter nicht. Sie müssen in diesem Fall den vollen Pachtzins entrichten. Erleichterungen gibt es in diesem Fall bloß für jene, die den Pachtgegenstand nur für ein einziges Jahr gepachtet haben. Diese haben dann Anspruch auf einen Nachlass, wenn der Ertrag durch die Seuche um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrags gefallen ist.

Diese Ungleichbehandlung zwischen Miete und Pacht war vom Bezirksgericht Meidling infrage gestellt worden. Es rief den Verfassungsgerichtshof (VfGH) an, dessen Erkenntnis nun vorliegt. Aber was bedeutet die Entscheidung der Höchstrichter für Pächter und Verpächter?

Alte Regelung noch zeitgemäß?

Dass die unterschiedlichen Regelungen infrage gestellt worden waren, hatte auch historische Gründe. Das ABGB geht auf das 19. Jahrhundert zurück. Bei der Pacht dachte man damals eher an die Landwirtschaft, bei der die Erträge von Jahr zu Jahr seit jeher stark schwanken. Bei der modernen Unternehmenspacht aber könne man Ausfälle nicht so leicht später wieder kompensieren, meinte das Bezirksgericht. Es könne sich daher um ein Gesetz handeln, welches einst verfassungskonform war, aber nun durch die Entwicklung der modernen Wirtschaft verfassungswidrig geworden sei.

Im Anlassfall ging es um einen Gastronomiebetrieb in einem Bürogebäude. Die Verpächterinnen forderten die Pächterin auf, für den Zeitraum von April 2020 bis Jänner 2021 den Pachtzins zu zahlen. Das lehnte Letztere aber ab, weil sie den Pachtgegenstand wegen behördlicher Covid-19-Maßnahmen nicht bzw. nur eingeschränkt nutzen habe können.

Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes

Der VfGH (G 279/2021-15) aber befand, dass sich der wirtschaftliche Gehalt von Miete und Pacht „maßgeblich voneinander unterscheiden“. Gehe es bei der Miete nur um die Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch, umfasse die Pacht auch die Fruchtziehung. Der Ertrag eines Pächters hänge daher insbesondere von dessen „Fleiß und Mühe“ und dessen wirtschaftlichem Geschick ab. Im Unterschied zum Mieter solle der Pächter daher auch stärker das wirtschaftliche Risiko tragen, sagte der VfGH. Schließlich könne ein Pächter bei einer guten Entwicklung des Pachtobjekts auch von höheren Erträgen profitieren.

„Der Verfassungsgerichtshof vermag darüber hinaus nicht zu erkennen, dass der Gedanke eines ,Ausgleiches‘ zwischen guten und schlechten Jahren in einer Durchschnittsbetrachtung nur auf die landwirtschaftliche Pacht zutrifft“, heißt es in dem Erkenntnis. Vielmehr gelte dies auch für das Gewerbe. Es sei auch in Ordnung, dass eine einjährige und eine längere Pacht anders behandelt werden. Denn bei längerfristigen Verträgen, habe der Pächter stärker sein „Geschick in der Hand“, meinten die Richter. Die unterschiedlichen Regeln für Miete und Pacht im ABGB würden daher nichtgegen den Gleichheitsgrundsatz und auch nicht gegen das Eigentumsrecht verstoßen.

Nun herrscht Rechtssicherheit

„Mit dieser Entscheidung herrscht nun Rechtssicherheit“, analysiert Rechtsanwalt Dr. Arno Brauneis von BKP Rechtsanwälte, der im Verfahren die Verpächterinnen vertrat. Die Differenzierung zwischen Miete und Pacht für den eingeschränkten Gebrauch des Bestandsobjekts durch eine Pandemie (laut Gesetz ein „außerordentlicher Zufall“), ist verfassungskonform. Die Pächterin wird im aktuellen Fall also auch für die Zeiten, in denen sie das Pachtobjekt wegen der Pandemie nur eingeschränkt gebrauchen konnte, den Pachtzins zur Gänze zahlen müssen.

Quelle bzw. weiterführende Informationen finden Sie unter:

Tageszeitung „Die Presse“, Ausgabe vom 19.07.2022

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Stand: 25.07.2022