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Informationen zum Steuerrecht

16.10.2020: Gebäudevermietung im Steuerrecht

Dieser Newsletter behandelt, im Rahmen eines kurzen Briefings, die Vermietung von (im Privatvermögen befindlichen) Gebäuden aus steuerrechtlicher Sicht. Lesen Sie mehr…

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören unter anderem Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind aber gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und Einkünfte aus Kapitalvermögen) nachrangig (subsidiär).

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nur vor, wenn die zur Nutzung überlassene Immobilie (Grundstück, Gebäude, Wohnung) nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine über die bloße Nutzungsüberlassung des Bestandsgegenstandes hinausgehende Nebenleistungen erbracht werden.

Die Einkünfteermittlung erfolgt durch eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die Absetzung für Abnutzung für Gebäude, laufende Betriebskosten, Finanzierungsaufwendungen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen, Hausversicherung, Grundsteuer, Rauchfangkehrerkosten, usw.

Werbungskosten können ausnahmsweise bereits vor Beginn der Einnahmenerzielung anfallen (vorweggenommene Werbungskosten). Der auf die Vermietung des Objekts gerichtete Entschluss muss dann aber klar und eindeutig, etwa aus bindenden Vereinbarungen oder sonstigen, über die Absichtserklärung hinausgehenden Umständen, nach außen in Erscheinung treten.

 

2. Liebhaberei

Zur Frage, ob eine Einkunftsquelle vorliegt und Verluste daher anerkannt werden können, muss zunächst das Vorliegen von Liebhaberei verneint werden.

2.1. „Kleine Vermietung“ (Liebhabereivermutung)

Liebhaberei ist gemäß der Liebhabereiverordnung anzunehmen, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen. Zu diesen Wirtschaftsgütern zählen vor allem:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser (einschließlich Bungalows, Ferienhäuser, Landhäuser, Villen, Herrenhäuser, usw.),
  • Eigentumswohnungen,
  • Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten,
  • einzelne Appartements (Mietwohnungen),
  • im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer.

Diese eignen sich nämlich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für die Nutzung im Rahmen der Lebensführung in Form der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses. Die Einordnung unter „kleine Vermietung“ erfolgt ausschließlich nach der Art des Wohnraumes. Die Anzahl der bewirtschafteten Objekte ist unmaßgeblich (dh die Vermietung von z.B. zehn Eigentumswohnungen im gleichen Haus ist jedenfalls als Betätigung mit Liebhabereivermutung anzusehen).

Liebhaberei liegt nur dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Als absehbarer Zeitraum gilt bei der „kleinen Vermietung“ ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

2.2. „Große Vermietung“ (Einkünftevermutung)

Unter die Einkünftevermutung der „großen Vermietung“ fällt jede (unmittelbare oder mittelbare) Überlassung von Gebäuden, die nicht unter die „kleine Vermietung“ fällt. Die Einkünftevermutung ist analog auch auf die entgeltliche Überlassung von Grund und Boden ohne darauf befindliche Gebäude (z.B. Parkplatz) anzuwenden.

Einkünfte liegen hier vor, wenn die Betätigung durch die Absicht veranlasst ist, aus dem vermieteten Gebäude innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Als „absehbarer Zeitraum“ gilt hier ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).

Fallen bei der „großen Vermietung“ Verluste an, so ist das Vorliegen der Absicht, einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, insbesondere anhand folgender Kriterien zu beurteilen (Kriterienprüfung):

  • Ausmaß und Entwicklung der Verluste,
  • Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen,
  • Ursachen, auf Grund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben, Tätigkeiten oder Rechtsverhältnissen kein Gewinn oder Überschuss erzielt wird,
  • marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen,
  • marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf die Preisgestaltung,
  • Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen (z.B. Rationalisierungsmaßnahmen).

 

Übersicht Liebhaberei

 

Verluste treten auf bei:

 

 

Vermietung „groß“

Vermietung „klein“

primäre Rechtsquelle

§ 1 Abs 1 iVm § 2 Abs 3 LVO

§ 1 Abs 2 iVm § 2 Abs 4 LVO

Beispiele

Vermietung in Zinshaus (Wohnungen, Büros, Geschäftslokale)

Vermietung von Eigentums-wohnungen oder Eigenheimen

Anlaufzeitraum

nein

nein

Kriterienprüfung

ja, wenn Prognose verfehlt

nein

Gewinnprognose zu Beginn

ja

(auf 25/28 Jahre)

ja

(auf 20/23 Jahre)

 

3. Werbungskosten

3.1. AfA für Gebäude im Privatvermögen

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % (= Nutzungsdauer von rund 67 Jahren) der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Als Bemessungsgrundlage sind grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu Grunde zu legen. Wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich erworben, ist die Absetzung für Abnutzung des Rechtsvorgängers fortzusetzen.

Wird ein zum 31.03.2012 nicht steuerverfangenes Grundstück gemäß § 30 Abs 1 EStG (Altgrundstück) erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, sind für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung zu Grunde zu legen.

Hinweis für Gebäude, die vor 1915 erbaut wurden: Hier bestehen keine Bedenken, von der genauen Überprüfung der Nutzungsdauer abzusehen, wenn der AfA-Satz nicht mehr als 2 % beträgt.

Durch das Konjunkturstärkungsgesetz 2020 wurde für Gebäude, die nach dem 30.06.2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung vorgesehen:

  • Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, beträgt die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 4,5 %,
  • im darauffolgenden Jahr höchstens 3 %.
  • Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA gemäß den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften (1,5 %).

 

3.1.1. Ausscheiden des Grund und Bodens

Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Davon abweichende Aufteilungsverhältnisse wurden auch durch die Grundanteilsverordnung von der Finanz festgelegt:

  • In Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern sind als Anteil des Grund und Bodens 20 % auszuscheiden, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als EUR 400,00 beträgt.
  • In Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens EUR 400,00 beträgt, sind als Anteil des Grund und Bodens
  • 30 % auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder
  • 40 % auszuscheiden, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor.

 

3.2. Herstellungsaufwand

Herstellungsaufwand liegt vor, wenn Aufwendungen baulichen Maßnahmen dienen, durch die die Wesensart des Gebäudes geändert wird. Herstellungsaufwand sind insbesondere Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:

  • Aufstockung eines Gebäudes,
  • Zusammenlegung von Wohnungen,
  • erstmaligem Einbau von Zentralheizungen, Aufzugsanlagen usw.,
  • Umstellung der Wärmeversorgung von Öl, Gas oder einem festen Brennstoff auf Fernwärme,
  • Versetzung von Zwischenwänden,
  • Einbau von Badezimmern und WC (Kategorieanhebung),
  • Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (z.B. Versetzen von Türen und Fenstern),
  • Stellplatz-Ausgleichsabgaben in Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes.

Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der AfA abzusetzen.

Folgende Aufwendungen sind jedoch, soweit sie Herstellungsaufwand darstellen, über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen (Fünfzehntelabsetzung):

  • Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 des MRG,
  • Sanierungsmaßnahmen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz und den entsprechenden Landesgesetzen über die Förderung der Wohnhaussanierung,
  • Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes.

Diese Verteilungsmöglichkeit von Herstellungsaufwendungen kommt aber nur dann zum Tragen, wenn im Zeitpunkt ihres Anfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen; andernfalls stellen diese Aufwendungen nachträgliche Herstellungskosten dar und sind im Rahmen der AfA zu berücksichtigen.

 

3.3. Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwendungen sind jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Instandsetzungsaufwand sind insbesondere Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:

  • Austausch von Fenstern,
  • Austausch von Türen,
  • Austausch von Dach oder Dachstuhl,
  • Austausch von Stiegen,
  • Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken,
  • Austausch von Unterböden (Estrich statt Holzboden usw.),
  • Austausch von Aufzugsanlagen,
  • Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (z.B. Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas; die Umstellung auf Fernwärme stellt allerdings Herstellungsaufwand dar),
  • Austausch einer Gaseinzelofenheizung durch eine Gasetagenheizung,
  • Austausch von Elektroinstallationen,
  • Austausch von Gasinstallationen,
  • Austausch von Wasserinstallationen,
  • Austausch von Heizungsinstallationen,
  • Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen),
  • Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes bspw. mit Erneuerung der Wärmedämmung,
  • Trockenlegung der Mauern usw.,
  • Kanalanschluss bei bestehenden Gebäuden.

Eine wesentliche Erhöhung des Nutzungswertes ist dann zu unterstellen, wenn zumindest eine der oben angeführten Kategorien von unselbständigen Gebäudeteilen zur Gänze bzw. zu mehr als 25 % ausgetauscht wird. Werden z.B. Fenster ausgetauscht, liegt Instandsetzungsaufwand vor, wenn - bezogen auf das gesamte Mietobjekt - mehr als 25 % sämtlicher Fenster ausgetauscht werden.

Instandsetzungsaufwendungen, die Wohngebäude betreffen, sind zwingend auf fünfzehn Jahre abzusetzen (= Fünfzehntelung von Instandsetzungsaufwendungen).

Soweit die Instandsetzungsmaßnahmen andere als Wohngebäude betreffen, können sie wahlweise sofort oder auf fünfzehn Jahre verteilt abgesetzt werden.

 

3.4. Instandhaltungsaufwand

Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzungswertes oder der Nutzungsdauer kommt. Instandhaltungsaufwand sind insbesondere Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:

  • laufenden Wartungsarbeiten,
  • Reparaturen, auch wenn diese nicht jährlich anfallen,
  • Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume,
  • Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes,
  • Ausbessern des Verputzes usw.,
  • Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (z.B. bei Sturm- und Hagelschäden).

Instandhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort abzusetzen.

Jener Instandhaltungsaufwand, der nicht regelmäßig jährlich wiederkehrt, kann aber auch wahlweise auf fünfzehn Jahre verteilt werden.

 

3.5. Außergewöhnliche Abnutzung bzw. außergewöhnliche Aufwendungen

Folgende Aufwendung sind über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre zu verteilen:

  • Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen (z.B. Abbruchkosten) sowie
  • außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind (z.B. Schadenersatzleistungen; Kosten der Aufräumung nach einem Katastrophenschaden; Rechtskosten iZm mit der Freimachung von Mietobjekten)

 

3.6. Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung

Der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, oder der solche Aufwendungen dem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten hat, hat gem § 10 MRG bei der Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen vermindert um eine jährliche Abschreibung.

Dieser Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung gemäß § 10 des MRG kann über Antrag gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt werden (Zehntelabsetzung).

 

4. Gebührenpflicht

Einer Gebühr iHv 1 % der Bemessungsgrundlage unterliegen Bestandverträge (§§ 1090 ff ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält.

Die Bemessungsgrundlage ist abhängig von den vertraglich vereinbarten Leistungen und der vereinbarten Dauer.

Unter vertraglich vereinbarten Leistungen sind alle wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen zu verstehen, die der Bestandnehmer zu erbringen hat, um den Gebrauch der Bestandsache zu erlangen. Wiederkehrende Leistungen sind z.B. die monatliche Miete (Pacht); einmalige Leistungen sind etwa Baukostenbeiträge und Investitionsablösen.

Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes.

Zusammenfassung der Ermittlung der Bemessungsgrundlage:

Vertragsinhalt

Bemessungsgrundlage, von der die 1 % ige Gebühr zu berechnen ist

Bestandverträgen auf bestimmte Zeit

Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x bestimmte Zeit (max. jedoch 18) + einmalige Leistungen

Bestandverträgen auf unbestimmte Dauer

Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x 3 + einmalige Leistungen

Gebührenfrei sind jedoch unter anderem:

  • Verträge über die Miete von Wohnräumen;
  • Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert EUR 150,00 nicht übersteigt.

 

Quelle bzw. weiterführende Informationen finden Sie unter:

LexisNexis, Lexis Briefings, Lexis 360 Newsletter vom 12.10.2020

 

Obige Ausführungen stellen allgemeine Informationen zum Thema des jeweiligen Newsletters dar (Ausführungen ohne Gewähr) und können deshalb ein persönliches Beratungsgespräch keinesfalls ersetzen. Zögern Sie deswegen nicht uns bei Fragen oder Unklarheiten zu kontaktieren! Ihr Team der Steuerberatung Illmer und Partner – Die kompetente Beratung in Landeck.

Stand: 16.10.2020

 

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