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Informationen zum Steuerrecht

Grunderwerbsteuer NEU – was kommt wirklich?

Die mediale Aufregung um die geplanten Änderungen in der Grunderwerbsteuer war und ist groß. In den nachfolgenden Ausführungen möchten wir Ihnen die wichtigsten Neuerungen darlegen und aufzeigen, welche Folgen daraus zu erwarten sind. Lesen Sie mehr …

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Baurechte und Gebäude auf fremdem Boden stehen den Grundstücken gleich.

Schenkungen innerhalb der Familie

Besonders umfassend sind die Neuerungen im Bereich der Schenkungen zwischen Familienangehörigen. Bisher galt bei Schenkungen unter nahen Angehörigen (Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern, Kinder, Enkel-, Stief-, Wahl oder Schwiegerkind) der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30 % des gemeinen Wertes als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Von dieser relativ günstigen Steuerbemessungsgrundlage waren 2 % an Grunderwerbsteuer abzuführen.

Nunmehr soll zukünftig nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern der Verkehrswert der Liegenschaft (dies entspricht grundsätzlich dem fremdüblichen Verkaufspreis) als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen werden. Ausführliche Details, wie dieser Verkehrswert ermittelt werden soll, wurden derzeit noch nicht bekanntgegeben (zB durch Gutachten, oder ortsübliche Mittelpreise, Immobilienpreisspiegel etc.).

Eine massive Änderung wird es auch im Bereich des Steuertarifes geben. Nunmehr soll eine neue Einteilung von „Schenkungen“ erfolgen. Ein Erwerb eines Grundstückes gilt als

  • unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %
  • teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 %,
  • entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt.

Für den Fall, dass die Gegenleistung nicht zu ermitteln ist, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50 % des Grundstückswertes angenommen wird.

Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken (nicht Betriebsvermögen)

  • für die ersten 250.000,00 EURO               0,5 %
  • für die nächsten 150.000,00 EURO         2,0 %
  • darüber hinaus                                          3,5 %

Die Staffelung gilt auch für den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbes. Für entgeltliche Erwerbe bzw. bei teilentgeltlichen Erwerben für den entgeltlichen Teil, sind künftig 3,5 % Steuern zu entrichten.

Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück im Wert von EUR 450.000,00. Die Tochter übernimmt gleichzeitig einen Kredit in Höhe von EUR 180.000,00, den ihr Vater einst für die Finanzierung des Grundstückskaufes aufgenommen hat. Folgende Grunderwerbsteuer ist nunmehr von der Tochter zu entrichten.

1. Frage: entgeltliche, unentgeltliche oder teilentgeltliche Schenkung?

Die Tochter erhält einen Wert von EUR 450.000,00, muss dafür jedoch EUR 180.000,00 an Kredit übernehmen. Somit leistet sie eine Gegenleistung in Höhe von 40 % des erhaltenen Wertes è teilentgeltliches Rechtsgeschäft

2. Frage: Wie hoch ist die Steuerbelastung im neuen System?

Die Tochter erhält eine Zuwendung von EUR 270.000,00 (= Grundstückswert abzüglich übernommener Schulden). Nachdem die Gegenleistung mehr als 30 % und weniger als 70 % ausmacht, handelt es sich bei gegenständlicher Übertragung um ein teilentgeltliches Rechtsgeschäft. Somit bezahlt sie für die ersten EUR 250.000,00 0,5 % Grunderwerbsteuer (GrESt), und für die nächsten EUR 20.000,00 2 % GrESt. Aus der unentgeltlichen Übertragung fallen somit EUR 1.650,00 GrESt an. Allerdings ist auch für die entgeltliche Übertragung, nämlich von EUR 180.000,00 GrESt zu entrichten. Hier beträgt der Steuersatz 3,5 %, wodurch für den Grundstückserwerb zusätzlich EUR 6.300,00 an Grunderwerbsteuer anfallen. Die Gesamtbelastung an GreSt beträgt somit EUR 7.950,00.

3. Vergleich zur derzeitigen Steuerbelastung

Derzeit ist als Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, max. jedoch 30 % des gemeinen Wertes heranzuziehen. In diesem Fall wäre die Bemessungsgrundlage maximal 30 % von EUR 450.000,00 = EUR 135.000,00 (sofern der dreifache EHW geringer ist würde dieser angesetzt). Von dieser Bemessungsgrundlage sind derzeit 2 % Grunderwerbsteuer zu entrichten. Somit würde in diesem Fall die Grunderwerbsteuer max. EUR 2.700,00 betragen.

Übergabe von Grundstücken, die einem Betriebsvermögen [eine(s)r Einzelunternehmer(s)in] zugehören

Bei Grundstücksübertragungen im Rahmen eines Betriebes (=Betriebsvermögen) beträgt die Grunderwerbsteuer vom unentgeltlichen Teil immer 0,5 % (gilt auch für Umgründungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes).

Die Neuregelung sieht bei Übergaben von Betriebsgrundstücken eine Begünstigung vor, sofern der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist. Die Begünstigung liegt in der Gewährung eines Freibetrages in Höhe von EUR 900.000,00. Die Befreiung steht bei einem teilentgeltlichen Erwerb nicht uneingeschränkt zu, sondern vermindert sich aliquot in jenem Ausmaß, der dem entgeltlichen Teil entspricht. Der verminderte Freibetrag ist dann vom Wert des unentgeltlichen Teils abzuziehen.

Beispiel: Ein Vater (65 Jahre) übergibt seiner Tochter ein Betriebsgrundstück im Wert von EUR 1.000.000,00 (Hotelbetrieb). Die Tochter übernimmt gleichzeitig einen Kredit in Höhe von EUR 400.000,00, den ihr Vater einst für die Finanzierung des Grundstückskaufes und die Aufbringung der Baukosten aufgenommen hat. Folgende Grunderwerbsteuer ist nunmehr von der Tochter zu entrichten.

1. Frage: entgeltliche, unentgeltliche oder teilentgeltliche Schenkung?

Die Tochter erhält einen Wert von EUR 1.000.000,00, muss dafür jedoch EUR 400.000,00 an Kredit übernehmen. Somit leistet sie eine Gegenleistung in Höhe von 40 % des erhaltenen Wertes è teilentgeltliches Rechtsgeschäft

2. Frage: Wie hoch ist die Steuerbelastung im neuen System?

Die Tochter erhält eine Zuwendung von EUR 600.000,00. Der Freibetrag von EUR 900.000,00 vermindert sich im Ausmaß des entgeltlichen Teiles (ab 70 % Gegenleistung gibt es keinen Freibetrag mehr), somit auf 60 % = EUR 540.000,00 (= EUR 900.000,00 x 60 %). Der Freibetrag ist sodann vom unentgeltlichen Teil in Abzug zu bringen. Daraus resultiert die Berechnung der Grunderwerbsteuer wie Folgt: unentgeltliche Zuwendung (EUR 600.000,00) abzüglich Freibetrag (EUR 540.000,00) = Bemessungsgrundlage (EUR 60.000,00) x Steuersatz (0,5 %) = Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 300,00.

Allerdings unterliegt der restliche (entgeltliche) Teil der Grundstücksübertragung (EUR 400.000,00) ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Hier beträgt der Steuersatz 3,5 %, wodurch für den Grundstückserwerb zusätzlich EUR 14.000,00 Steuern anfallen. Die Gesamtbelastung an Grunderwerbsteuer beträgt somit EUR 14.300,00. Unter bestimmten Voraussetzungen kann zumindest eine teilweise Entrichtung der Steuer für den unentgeltlichen Teil in fünf Jahresraten erfolgen.

3. Vergleich zur derzeitigen Steuerbelastung

Als Bemessungsgrundlage ist der dreifache Einheitswert, max. jedoch 30 % des gemeinen Wertes heranzuziehen. In diesem Fall wäre die Bemessungsgrundlage maximal 30 % von EUR 1.000.000,00 = EUR 300.000,00 (sofern der dreifache EHW geringer ist würde dieser angesetzt). Derzeit gibt es im Bereich der begünstigten Übertragung von Betriebsgrundstücken zwar einen Freibetrag von EUR 365.000,00, der von der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen ist. Allerdings kann dieser hier nicht angewendet werden, da die Gegenleistung mehr als 30 % des erhaltenen gemeinen Wertes entspricht. Somit sind von der Bemessungsgrundlage (EUR 300.000,00)– sofern der dreifache EHW geringer ist würde dieser angesetzt – derzeit 2 % Grunderwerbsteuer zu entrichten (= EUR 6.000,00).

Neuregelung bei Anteilsvereinigung an Personengesellschaften

Sofern zum Vermögen einer Personengesellschaft (zB KG) ein inländisches Grundstück gehört, löst eine Übertragung von zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile der Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren (an einen anderen/neuen Gesellschafter) die Grunderwerbsbesteuerung aus. Dabei werden auch jene Gesellschaftsanteile, die zu treuen Handen übereignet worden sind, dem Treugeber zugerechnet. Neben anderen offenen Fragen ist zukünftig von Bedeutung, ob jede Übertragung eine neue 5-Jahresfrist auslöst (?).

Tipp: Um die Grunderwerbsbesteuerung durch eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen zu verhindern, ist es ratsam, innerhalb von fünf Jahren max. 94 % der Anteile zu bewegen, bzw. durch anderweitige vertragliche Gestaltung vorzusorgen. Vor allem bei Personengesellschaften (OG, KG, auch bei GmbH & Co KG), bei denen ein Gesellschafter mindestens 95 % der Mitunternehmeranteile hält, sollten noch heuer Gestaltungsmöglichkeiten überlegt werden. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne.

Neuregelung bei Anteilsvereinigung an Kapitalgesellschaften

Hier sprechen wir – im Gegensatz zur bestehenden Rechtslage – neben anderen Tatbeständen dann bereits von einer Anteilsvereinigung, wenn mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers allein, in der Hand einer Unternehmensgruppe, etc. vereinigt werden. Sofern Grundstücke im Betriebsvermögen vorhanden sind, löst die Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer aus.

Wann tritt die Neuregelung in Kraft?

Die neuen Regeln zur Grunderwerbsteuer sollen mit 1.1.2016 in Kraft treten. Bis dahin sind noch die derzeit gültigen Regeln anzuwenden. Die Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

Zögern Sie nicht uns bei Fragen oder Unklarheiten zu kontaktieren! Ihr Team der Steuerberatung Illmer und Partner – Die kompetente Beratung in Landeck.

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